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「お金の勉強　その２ - 機会費用（１）」

2006年11月21日（ http://blog.ontheroad.jp/2006/11/post_47.html ）

「お金の勉強　その１ - リスクフリーレート」では、リスクフリーレートについてエントリしましたが、今回はそもそも何でリスクフリーレートを意識する必要があるのか？についてエントリしてみます。

【シリーズ記事 - お金の勉強の目次】
お金の勉強　その１ - リスクフリーレート
お金の勉強　その２ - 機会費用（１）
お金の勉強　その３ - 機会費用（２）
お金の勉強　その４ - 将来価値と現在価値（１）
お金の勉強　その５ - 将来価値と現在価値（２）
つづく

リスクフリーレートを意識する必要性はいろいろあると思いますが、大きな要因のひとつは今回の主題でもある「機会費用」を意識するためです。

機会費用とは？

そもそも「機会費用」とは、ウィキペディアによると、

つまり、ある選択をすることによって、その他の選択ができなくなったことによる理論上のコストです。

とありますが、例えば、100万円の投資資金がある場合に全額を株式投資すると、債権など、株式以外の投資対象には投資することができません。つまり、機会費用が発生します。

それではいったい、この場合の機会費用（最善の選択肢を選んだ時に得られる価値で測った費用）はいくらなのでしょうか？

どの世界でも未来の予測はできません。つまり、結果論でしか最善の選択肢はわかりません。それはファイナンス（金融）の世界でも同じです。

そこで、ファイナンス（金融）の世界では、リスクフリーレートを最善の選択肢として仮定します。

つまり、リスクフリーレートが、1.500%だった場合、100万円の投資資金を全て株式投資をした場合の機会費用は1万5,000円である、といいます。

もちろん、債券投資をすればもっと儲かるかも知れません。しかしながら元本割れをするリスクもあります。それは、将来その時点にならないとわかりません。

故に、（結果的には）リスクフリーレートが最善の判断ではなかったとしても、上記の場合の機会費用は最低でも1万5,000円であると言えるわけです。

Aさんのマンション購入

家賃18万円の賃貸マンションに住んでいるAさんは、ある不動産屋に諸費用込みで6,500万円の新築マンション物件を薦められました。

Aさんは、3,000万円の用意ができます。不足分（3,500万円）は金融機関から優遇金利の適用も受けることができ、2.5％の金利で期間30年（全期間固定）で借りることもできます。

普段から勉強をしながら自分の資産を運用しているAさんは、購入した場合と賃貸を続けた場合のどちらが（経済的に）得をするのか、エクセルでシュミレーションをしました。

上記条件でローンを組んだ場合、毎月の返済額（元利）は約16万円です。もちろんAさんは、毎月の管理費や修繕積立金、固定資産税等の経費や、さらには住宅ローン控除による所得税控除額なども考慮してシュミレーションを行いました。当然インフレ率も考慮されています。知り合いの（信頼のおける）不動産屋さんからもお墨付きをもらえたくらい立派なシュミレーションです。


Aさんのシュミレーションによると、マンション購入の場合の1年目には、ローン返済や管理費などの全ての経費を含んで年間約240万円の支出となります。

また、賃貸時の年間総支出は平均すると約225万円となります。（2年に1度支払う更新料なども考慮しています。さすがAさんです。）


一見、マンション購入の方が不利ですが、5年目から年間総支出は逆転し（賃貸の方が多くなり）、7年目が終わった時点では、1年目からの支払い累計額でも賃貸の方が多くなります。

また、以前参加した不動産セミナーでは、「金融機関への返済額のうち、何割かは元本部分であるため、実際には自分のマンションに投資をしているのと同じである。つまり、毎月10万円返済した場合、元本部分が3万円あれば実質的な負担は7万円である。」といったフレーズをしっかり覚えています。

つまり、マンション購入1年目には約240万円の支出となりますが、うち約74万円は元本部分ですから、実質負担は166万円となり、実は1年目からマンションを購入した場合のほうが得だ、ということです。

散々シュミレーションをした結果、Aさんはマンションを購入しました。


さて、ほんとうにAさんは、賃貸よりも購入したほうがよかったのでしょうか？
※ここでは経済的な事柄のみ扱います。住み心地や満足感などの、経済的価値以外のファクターは無視します。

前振りが長くなりましたので、結論は次回のエントリーで。